yuhuilo的小天地

----------------------------前言--------------------------

沒想到在三十歲大關，我的人生會出現買房子這件人生大事!!

這個故事起源於我的阿母，阿母看到有房仲帶幾組客人到我們家後面的三層樓房屋看房子。於似乎阿母就知道我們家後面的房子要賣。

阿母很開心地和家人討論(其實是告知吧!!!)，我們可以去看看這間房子，如果有機會要集資買這間房子。

阿母非常積極地投遞出一張紙條到屋主的信箱，描述我們有想要購買房屋，希望有機會可以看看房子。(因為阿母不想要透過房屋仲介購買房屋，所以想要直接和屋主聯繫)

屋主的阿姨接到紙條後，就來找阿母。和阿母說都是他姪女(屋主)在處理買賣房屋的事情，請我阿母和她姪女聯繫。

阿母和屋主聯絡上後，就相約周末帶全家人去看房。

房屋的屋齡已經五十年，所以狀況不是很好，到處都是壁癌。但是格局方正，阿母很喜歡!!!

於似乎阿母就和屋主口頭約定，等屋主和房仲契約到期，尚未將房屋賣出去，屋主就會和阿母聯繫。

-----------------------買賣房屋起始線--------------------------

今年九月屋主來敲我們家的門，和阿母說:雖然我的房屋已經有人出價購買，但是我還是想要把房子賣給你們，但是我想要實拿1200萬，所以希望土地增值稅由買方負擔，我計算過土地增值稅大約是36萬。因此，希望以總價1236萬的價錢出售。

但是買賣房屋通常是:

賣方負擔:

1. 土地增值稅(分為自用住宅和一般土地稅率):和賣方持有房屋的時間長短有關。賣方持有房屋時間愈長基本上土地增值稅會愈高。

2. 代書費1/2

買方負擔:

1.契稅

2. 印花稅

3. 登記規費

4. 履約保證信託費用。履約保證是買賣雙方委託銀行的信託部管理每一期匯入的款項，待完成買賣房屋所有手續後，再將所有的錢匯到賣方指定的帳戶。基本上這是一個保護買方的機制，因為每一期匯入信託帳戶的錢在完成房屋過戶、點交前賣方尚未拿到半毛錢。

5. 代書費1/2

阿母和屋主協議後，最後的結論是....

總價1218萬

賣方負擔: 土地增值稅、代書費1/2、登記規費和印花稅1/2

買方負擔: 契稅、履約保證信託費用、代書費1/2、登記規費和印花稅1/2

談妥買賣金額後，阿母迅速地和屋主約定三天後去找代書簽訂買賣契約，並付第一期頭期款。

簽約當天屋主和先生一同前來，屋主的阿姨(屋主和阿姨一同住在這間要賣出的房屋內)並未出現。當天代書依據買賣契約逐條朗誦後，雙方簽名蓋章，完成簽約的手續。

於是在9/26雙方簽訂房屋買賣契約。我和阿母就開始走訪各大銀行詢問房貸利率，挑選房貸利率較低的銀行貸款。於是乎我們家三個小孩就開始準備要背負房貸了....

房貸要準備的文件也相當的繁複。如果銀行判斷貸款人的薪水和存款不足以支付所貸的金額，會需要增加保證人一併計算。確定貸款人和保證人兩人的薪水和存款足以定期支付每一期還款金額，並實地評估過貸款的房屋後，才會順利撥款給貸款人。

-----------------------------買賣糾紛起始線----------------------------

然而，簽約後的某一天阿母遇到屋主的阿姨，詢問阿姨房屋是否有做衛生下水道。阿姨的反應竟然是...不知道房屋已經出售!!!

阿母請阿姨去向屋主(姪女)求證。

沒過幾天，10/26屋主的阿姨和先生跑來向阿母說當初簽訂的契約有誤，應該登記規費和印花稅都要買方負擔。(我心裡的OS: 當初簽約的時候，代書逐條唸過，契約是經過雙方同意下簽訂的，怎麼可以出爾反爾...)

但是我和阿母覺得可能是因為阿姨當初不知情，怕姪女吃虧，所以才會想要修改契約。經計算後發現我們(買方)需要多負擔6千元左右，我和阿母覺得不需要為了這點錢傷和氣，所以就依據賣方要求更改契約。沒想到代書竟然說要雙方各付500元潤筆費...(明明想要修改契約的不是我們，為什麼要我們也要付錢@@)

但是事情還沒結束....如果這樣就結束了，應該就不算是糾紛了吧!

10/28阿母接到銀行承辦貸款的行員打來的電話，行員表示他和屋主約定10/28 早上11點要來看房子，但是等了半個小時屋主都沒來，手機也不接。所以他只好離開另約時間。

結果...10/29我和阿母就收到人生中第一封存證信函，是屋主寄來的。信中屋主表示因為阿姨捨不得房屋，所以他不想賣房子了，他想要以頭期款十分之一的價錢作為違約金，解除契約。

10/31我接到貸款銀行行員的電話，他描述屋主傳簡訊給他，簡訊內容是我們雙方已經終止契約，目前已經在談解除契約的事宜了。

但是從10/29之後我只接到屋主寄來的存證信函，屋主既沒有來找我或是阿母，也沒打電話給我們。

由於第一次碰到這樣的情況，所以我和阿母完全不知道該如何處理，詢問代書後，代書表示我們買賣雙方談妥解約的條件後，才過去找他簽定解約書。(事後發現....通常遇到這個情況，有透過仲介買賣房屋的，仲介會出面處理；沒有透過仲介買賣房屋的，通常代書會出面約雙方協調。協調不成就會走調解，調解不成就會上法院)

但是因為處理我們買賣的代書不出面，我們也不知道該如何處理，所以我只好到處詢問律師。也因為我沒有認識的律師，所以打電話給事務所的律師，律師也僅回覆根據民法規定依據買賣契約，賣方須賠償相同價金的違約金。在我們的情況也就是和第一期款相同金額的違約金。

所以目前我們需要決定的事情是 1. 我們是否還想要買這間房子 2. 如果不想繼續買這間房子，屋主表示他可以支付第一期款的十分之一做為違約金，我們是否接受。我們需要針對這二項寄存證信函作為回覆(或是主動打電話、登門拜訪和屋主協調)。

於是我以寄件人身分在郵局寄出人生第一封存證信函給屋主，表示我基於買賣契約第十條"屋主如果反悔需要賠償相同價金的違約金，以解除契約"的前提，同意解除買賣契約。

但之後屋主也都沒有消息...

我想如果繼續拖下去，委託銀行信託部的頭期款就一直被放在銀行也不是辦法。於是，我上網搜尋了一下區公所有提供免費的法律諮詢和調解委員會(參考網址)，雖然不及地方法院旁的調解委員會，但是在區公所調解委員會調解成功的話，一樣會送法院核定，具有與法院判決相同效力；調解不成，也會開立調解不成立證明聲請書，證明先前已經有調解過。

因此，我就著手在距離家裡最近的區公所安排調解，填寫調解申請書後，調解委員會祕書會安排時間進行調解，並寄存證信函通知對方。

到了約定調解的時間，我和阿母提前30分鐘抵達，不久後就看到屋主和阿姨、以及屋主的表姊。(我心裡想...屋主終於出面面對終止買賣契約這件事!)

調解委員會會安排一位調解委員調解一組當事人。開始時，會先確認雙方出席的成員，雙方是否同意其他在場的人參與。如果都同意，接著會請雙方各自描述事情的經過。畢竟屋主先前都沒有出面，我們也不瞭解對方到底發生什麼事情，為什麼會突然想要解除契約。

雖然屋主描述因為阿姨捨不得房子的關係，每天以淚洗面，所以才會想要終止買賣。但是因為他們沒有足夠的錢付違約金，所以才一直沒有出面和我們聯繫。

但是我還是覺得這不合理，一個成年人在神智清楚的狀況下簽訂契約，就是要負擔起應負的責任。不然每每簽訂契約後又出爾反爾，契約不都白簽了! 所以我仍然堅持屋主至少要賠償我們頭期款的八成(依據契約應該是要付和頭期款相同價金的違約金)。

可是屋主非常堅持他付不出來，他已經不敢在亂簽契約了...(我真的是覺得很傻眼，那你當初就不應該簽訂買賣屋房契約，而不是到現在才說你不敢亂簽賠償的契約)

屋主就說他從今年三月開始就沒有工作、阿姨也沒有在工作了，全家都沒有收入，再加上他身體有一些疾病，所以還需要錢看醫生，實在沒有錢可以賠償我們。

(我是覺得一個三十多歲的成年人好手好腳不去工作是他自己的問題，而且如果屋主和阿姨都沒工作，幹嘛要兩個人死守一間房子，然後沒錢生活....我真的不理解!)

但是我真的不想要繼續和這兩個人繼續耗下去，所以最後還是接受了少少的錢就和解了!

--------------------尾聲-----------------------------------

這次的事件讓我學到很多事情，包含買賣房屋過程中需要處理的流程和事項，以及如何和人簽約、調解或是訴訟的基本知識。

買賣房屋涵蓋的層面非常的廣泛不僅僅是找代書簽約，還可能包含找銀行進行房屋貸款、增加房屋貸款人的意外險保險額度、國稅局申報遺產/贈與稅、稅捐處申報土地增值稅、契稅、印花稅等等、過戶完成也要記得到稅捐處將房屋從一般住宅改為自用住宅，之後繳納的房屋稅、地價稅才會比較便宜。

-----------------尾聲的尾聲(於2018/1/30新增)-------------

沒想到收到違約金後一陣子接到國稅局的公文，內容主要是請我於XXX年XX月XX日到國稅局解釋存摺內XXX年XX月XX日收到的款項XXXX元。

上網一查才知道原來買賣房屋所收到的違約金是需要繳稅的。

經由國稅局的承辦人解釋買賣房屋所收到的違約金算是個人所得，需要列入當年度"其他收入"，並繳交綜合所得稅。正常來說，違約金是要在申報所得稅的時候，到國稅局申報所得。可以將買賣房屋過程中的損失一併列舉，承辦人員會將違約金扣除國稅局認可的買賣房屋過程中損失，再列為申報人的其他收入。(買賣房屋過程中的損失，例如:申請房貸的開辦費、履約保證信託費用、代書費...等)

於國稅局解釋四個月後，收到國稅局寄來的核定稅額繳款書，包含重新計算所得稅(違約金收入確實有扣除我先前向國稅局列舉的買賣房屋過程中損失)以及本次應補稅額。另外，竟然還包含違章案件處分書及罰鍰繳款書，也就是罰鍰。先前是因為不知道要申報所以沒有列舉該筆違約金收入，不是因為要逃稅而沒有申報，竟然要被罰款!!! 詢問國稅局人員後，他們說可以試試看申請復查，於是我填寫復查申請書，並附上我至銀行繳納本次應補稅額收據的影本，和違章案件處分書及罰鍰繳款書。希望可以免除繳納罰款...